Product University
Как инвестировать в недвижимость
пошаговый мини-курс
пошаговый мини-курс
10-шаговый мини-курс и полезные шаблоны в Excel и Notion
Куда теперь вложить деньги простому россиянину? Западные рынки стали «токсичными», российские компании отменяют дивиденды, доллары под подушкой горят в инфляции. Теперь даже машину нормальную не купить и в отпуске денег не промотать.
Остаётся только недвижимость и бизнес. Сегодня в выпуске речь про недвижимость. Появляются инструменты на любой вкус и кошелёк — вложиться в недвижимость сейчас можно даже от нескольких тысяч рублей. Давайте рассмотрим основные форматы инвестиций и способы оценки недвижимости.
Дисклеймер: информация не является инвестиционной рекомендацией. Инвестиции в недвижимость, как и в любой другой актив, связаны с риском потерять деньги. Всегда проводите собственное исследование, прежде чем инвестировать.
10 шагов:
1. Российские биржевые фонды недвижимости
2. Зарубежные REITs
3. Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость
4. Инвестиции в машиноместа
5. Инвестиции в склады индивидуального хранения
6. Инвестиции в квартиры под сдачу
7. Инвестиции в квартиры под перепродажу (флиппинг)
8. Инвестиции в коммерческую недвижимость
9. Торги по банкротству
10. Субаренда и управление недвижимостью
Остаётся только недвижимость и бизнес. Сегодня в выпуске речь про недвижимость. Появляются инструменты на любой вкус и кошелёк — вложиться в недвижимость сейчас можно даже от нескольких тысяч рублей. Давайте рассмотрим основные форматы инвестиций и способы оценки недвижимости.
Дисклеймер: информация не является инвестиционной рекомендацией. Инвестиции в недвижимость, как и в любой другой актив, связаны с риском потерять деньги. Всегда проводите собственное исследование, прежде чем инвестировать.
10 шагов:
1. Российские биржевые фонды недвижимости
2. Зарубежные REITs
3. Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость
4. Инвестиции в машиноместа
5. Инвестиции в склады индивидуального хранения
6. Инвестиции в квартиры под сдачу
7. Инвестиции в квартиры под перепродажу (флиппинг)
8. Инвестиции в коммерческую недвижимость
9. Торги по банкротству
10. Субаренда и управление недвижимостью
1. Российские биржевые фонды недвижимости
Порог входа: 5 тыс. рублей.
Самый простой способ инвестировать в недвижимость — купить паи ЗПИФ недвижимости на Московской бирже. Они доступны через крупных брокеров: Сбер, ВТБ, Альфа, Тинькофф.
Вот несколько фондов, паи которых можно купить на бирже:
Плюс такого подхода: простота вложений, инвестору не нужно искать объекты недвижимости и управлять ими. Все эти задачи на себя берет управляющая компания, за фиксированную комиссию. Не нужно платить налоги на землю и имущество — только НДФЛ в размере 13% от суммы прибыли, полученной от инвестиций.
Минусы вытекают из плюсов: инвестор никак не участвует в выборе объектов, комиссия взимается независимо от результатов управления недвижимостью. Для некоторых фондов нужен статус квалифицированного инвестора.
Самый простой способ инвестировать в недвижимость — купить паи ЗПИФ недвижимости на Московской бирже. Они доступны через крупных брокеров: Сбер, ВТБ, Альфа, Тинькофф.
Вот несколько фондов, паи которых можно купить на бирже:
- Парус — позволяют инвестировать в складские объекты: логистические центры Ozon и Сбера. Доход идёт от арендных платежей.
- PNK rental — фонд из нескольких объектов индустриальной недвижимости. Дивиденды выплачиваются ежеквартально.
- Дом.РФ — «сборный» ЗПИФ, которые приобретает жилые и нежилые помещения, машиноместа и ценные бумаги российских эмитентов.
Плюс такого подхода: простота вложений, инвестору не нужно искать объекты недвижимости и управлять ими. Все эти задачи на себя берет управляющая компания, за фиксированную комиссию. Не нужно платить налоги на землю и имущество — только НДФЛ в размере 13% от суммы прибыли, полученной от инвестиций.
Минусы вытекают из плюсов: инвестор никак не участвует в выборе объектов, комиссия взимается независимо от результатов управления недвижимостью. Для некоторых фондов нужен статус квалифицированного инвестора.
2. Зарубежные REIT
Порог входа: 5 тыс. рублей.
REIT — Real Estate Investment Trust, инвестиционные фонды недвижимости. Через них можно вложиться в зарубежную недвижимость.
Принцип работы схож с паевыми фондами в России: управляющая компания собирает деньги с инвесторов и покупает недвижимость, которую затем перепродаёт или сдаёт в аренду. Минимум 90% дохода УК выплачивает своим акционерам в виде дивидендов.
Отслеживать состав и динамику фондов недвижимости можно на reit.com. Вот несколько показателей, на которые нужно обратить внимание при анализе.
Акции и депозитарные расписки REIT торгуются на многих биржах, в том числе на нашей Санкт-Петербургской. Вот таблица REIT, которые можно купить через СПб биржу. Через иностранного брокера на Нью-Йоркской бирже можно приобрести акции более 150 REIT.
Но в REIT помимо рисков самой недвижимости, в РФ накладываются и инфраструктурные риски. Торговля зарубежными бумагами идёт через несколько прослоек, которые могут быть заблокированы. Такая заморозка уже произошла с частью иностранных бумаг — учитывайте это, если планируете вкладывать в REIT через российских брокеров.
REIT — Real Estate Investment Trust, инвестиционные фонды недвижимости. Через них можно вложиться в зарубежную недвижимость.
Принцип работы схож с паевыми фондами в России: управляющая компания собирает деньги с инвесторов и покупает недвижимость, которую затем перепродаёт или сдаёт в аренду. Минимум 90% дохода УК выплачивает своим акционерам в виде дивидендов.
Отслеживать состав и динамику фондов недвижимости можно на reit.com. Вот несколько показателей, на которые нужно обратить внимание при анализе.
Акции и депозитарные расписки REIT торгуются на многих биржах, в том числе на нашей Санкт-Петербургской. Вот таблица REIT, которые можно купить через СПб биржу. Через иностранного брокера на Нью-Йоркской бирже можно приобрести акции более 150 REIT.
Но в REIT помимо рисков самой недвижимости, в РФ накладываются и инфраструктурные риски. Торговля зарубежными бумагами идёт через несколько прослоек, которые могут быть заблокированы. Такая заморозка уже произошла с частью иностранных бумаг — учитывайте это, если планируете вкладывать в REIT через российских брокеров.
3. Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость
Порог входа: 100-300 тыс. рублей.
Переходим к внебиржевым инструментам. Относительно доступный способ инвестировать в коммерческую недвижимость «без головняков» — воспользоваться платформами коллективных инвестиций. В РФ сейчас активны две:
1) SimpleEstate — вот хороший обзор платформы в Тинькофф-журнале. Вкратце, сервис находит привлекательный объект коммерческой недвижимости и проводит детальный аудит. После этого размещает его на платформе, собирает заявки от инвесторов и выкупает объект. Для каждого создают отдельное АО. Приобретая акции, инвесторы становятся совладельцами объекта и получают дивиденды.
Сейчас под управлением SimpleEstate находятся четыре объекта недвижимости стоимостью более 500 млн рублей. По данным стартапа, средняя доходность инвесторов составляет 15–20% годовых. Минимальная сумма инвестиций — 100 тыс. рублей
2) Aktivo — работают по модели ЗПИФ. Можно инвестировать в коммерческую недвижимость, приобретая паи фондов Aktivo. Минимальная сумма вложений — 300 тыс. рублей. Стоимость активов под управлением платформы — более 6 млрд рублей.
Переходим к внебиржевым инструментам. Относительно доступный способ инвестировать в коммерческую недвижимость «без головняков» — воспользоваться платформами коллективных инвестиций. В РФ сейчас активны две:
1) SimpleEstate — вот хороший обзор платформы в Тинькофф-журнале. Вкратце, сервис находит привлекательный объект коммерческой недвижимости и проводит детальный аудит. После этого размещает его на платформе, собирает заявки от инвесторов и выкупает объект. Для каждого создают отдельное АО. Приобретая акции, инвесторы становятся совладельцами объекта и получают дивиденды.
Сейчас под управлением SimpleEstate находятся четыре объекта недвижимости стоимостью более 500 млн рублей. По данным стартапа, средняя доходность инвесторов составляет 15–20% годовых. Минимальная сумма инвестиций — 100 тыс. рублей
2) Aktivo — работают по модели ЗПИФ. Можно инвестировать в коммерческую недвижимость, приобретая паи фондов Aktivo. Минимальная сумма вложений — 300 тыс. рублей. Стоимость активов под управлением платформы — более 6 млрд рублей.
Годное чтиво
- Концепция «быстрой воды». Компании и технологии, похоже на воду. Все время куда-то перетекают. Но как найти самое быстрое течение? Читайте в статье.
- Как измерить «здоровье» вашего продукта.
- Как измерять Retention по когортам (возвращаемость) для разных типов бизнесов.
- Как сконструировать реферально-виральную программу.
- Тренды технологий от McKinsey(pdf). Основной прорыв и применение ожидается в области «Applied AI».
Вам понравилось?
10-шаговые мини-курсы
Доступ к 60 мини-курсам и 700+ чек-листам в Notion и Excel
Нажимая кнопку, вы принимаете условия «Политики конфиденциальности»