Как инвестировать в недвижимость: мини-курс

Куда теперь вложить деньги простому россиянину? Западные рынки стали «токсичными», российские компании отменяют дивиденды, доллары под подушкой горят в инфляции. Теперь даже машину нормальную не купить и в отпуске денег не промотать.

Остаётся только бизнес и недвижимость. Сегодня речь о недвижимости. Появляются инструменты на любой вкус и кошелёк — вложиться в недвижимость сейчас можно даже от нескольких тысяч рублей. В этом мини-курсе рассмотрим основные форматы инвестиций и способы оценки недвижимости.

Дисклеймер: информация не является инвестиционной рекомендацией. Инвестиции в недвижимость, как и в любой другой актив, связаны с риском потерять деньги. Всегда проводите собственное исследование, прежде чем инвестировать.

10 шагов:
1. Российские биржевые фонды недвижимости
2. Зарубежные REIT
3. Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость
4. Инвестиции в машиноместа
5. Инвестиции в склады индивидуального хранения
6. Инвестиции в квартиры под сдачу
7. Инвестиции в квартиры под перепродажу (флиппинг)
8. Инвестиции в коммерческую недвижимость
9. Торги по банкротству
10. Субаренда и управление недвижимостью

1. Российские биржевые фонды недвижимости

Порог входа: 5 тыс. рублей.

Самый простой способ инвестировать в недвижимость — купить паи ЗПИФ недвижимости на Московской бирже. Они доступны через крупных брокеров: Сбер, ВТБ, Альфа, Тинькофф.

Вот несколько фондов, паи которых можно купить на бирже:

• Парус — позволяют инвестировать в складские объекты: логистические центры Ozon и Сбера. Доход идёт от арендных платежей.
• PNK rental — фонд из нескольких объектов индустриальной недвижимости. Дивиденды выплачиваются ежеквартально.
• Дом.РФ — «сборный» ЗПИФ, которые приобретает жилые и нежилые помещения, машиноместа и ценные бумаги российских эмитентов.

Плюс такого подхода: простота вложений, инвестору не нужно искать объекты недвижимости и управлять ими. Все эти задачи на себя берет управляющая компания, за фиксированную комиссию. Не нужно платить налоги на землю и имущество — только НДФЛ в размере 13% от суммы прибыли, полученной от инвестиций.

Минусы вытекают из плюсов: инвестор никак не участвует в выборе объектов, комиссия взимается независимо от результатов управления недвижимостью. Для некоторых фондов нужен статус квалифицированного инвестора.

2. Зарубежные REIT

Порог входа: 5 тыс. рублей.

REIT — Real Estate Investment Trust, инвестиционные фонды недвижимости. Через них можно вложиться в зарубежную недвижимость.

Принцип работы схож с паевыми фондами в России: управляющая компания собирает деньги с инвесторов и покупает недвижимость, которую затем перепродаёт или сдаёт в аренду. Минимум 90% дохода УК выплачивает своим акционерам в виде дивидендов.

Отслеживать состав и динамику фондов недвижимости можно на reit.com. Вот несколько показателей, на которые нужно обратить внимание при анализе.

Акции и депозитарные расписки REIT торгуются на многих биржах, в том числе на нашей Санкт-Петербургской. Вот таблица REIT, которые можно купить через СПб биржу. Через иностранного брокера на Нью-Йоркской бирже можно приобрести акции более 150 REIT.

Но в REIT помимо рисков самой недвижимости, в РФ накладываются и инфраструктурные риски. Торговля зарубежными бумагами идёт через несколько прослоек, которые могут быть заблокированы. Такая заморозка уже произошла с частью иностранных бумаг — учитывайте это, если планируете вкладывать в REIT через российских брокеров.

3. Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость

Порог входа: 100-300 тыс. рублей.

Переходим к внебиржевым инструментам. Относительно доступный способ инвестировать в коммерческую недвижимость «без головняков» — воспользоваться платформами коллективных инвестиций. В РФ сейчас активны две:

1) SimpleEstate — вот хороший обзор платформы в Тинькофф-журнале. Вкратце, сервис находит привлекательный объект коммерческой недвижимости и проводит детальный аудит. После этого размещает его на платформе, собирает заявки от инвесторов и выкупает объект. Для каждого создают отдельное АО. Приобретая акции, инвесторы становятся совладельцами объекта и получают дивиденды.

Сейчас под управлением SimpleEstate находятся четыре объекта недвижимости стоимостью более 500 млн рублей. По данным стартапа, средняя доходность инвесторов составляет 15–20% годовых. Минимальная сумма инвестиций — 100 тыс. рублей

2) Aktivo — работают по модели ЗПИФ. Можно инвестировать в коммерческую недвижимость, приобретая паи фондов Aktivo. Минимальная сумма вложений — 300 тыс. рублей. Стоимость активов под управлением платформы — более 6 млрд рублей.

4. Инвестиции в машиноместа

Самый простой вариант недвижимости для самостоятельных инвестиций — паркинги. Не нужно волноваться с ремонтом, удобно покупать напрямую у застройщика. Можно легко сдавать в аренду на Авито или с помощью сервисов по типу Carplace.

Долгосрочные тренды также играют на руку: парк легковых автомобилей вырос на 36% за последние 10 лет. Народ тянется в города, а зоны платной парковки всё время расширяются.

В прошлом году в России спрос на гаражи и машиноместа вырос на 12%. В первую очередь — для стоянки машин, но также их зачастую используют в качестве подсобок, мастерских, складов и даже производственных помещений для малого бизнеса.

Но конечно есть и минусы:

• Если проект ЖК ликвидный и относится к бизнес-классу и выше, то место не продадут без покупки квартиры.
• Реальный спрос на аренду парковочных мест начинается не ранее полной заселяемости дома. В среднем ремонты люди заканчивают делать через 2 года, поэтому паркинг 2 года может не иметь спроса на арендаторов.
• Коммунальные платежи могут забирать большую часть денежного потока. Сейчас в период падения доходов и уровня жизни многие начнут резать свои доп.расходы.
• Кто-то будет искать паркинг дешевле в соседнем квартале, кто-то продаст лишнее авто в семье.

5. Инвестиции в склады индивидуального хранения

Порог входа: 1-10 млн рублей.

В Москве сейчас бум складов для хранения вещей: за полгода их число выросло на 19%, а доля арендаторов-физлиц достигла рекордного уровня с 2014 года. Многие решили эмигрировать и арендовали такие склады для нераспроданного имущества. Другие закупали технику и товары впрок, опасаясь дефицита. Спрос на склады вырос настолько, что операторы стали открывать такие объекты в каждом крупном районе.

Также есть тренд на уменьшение жилплощади. В России на человека приходится около 25 квадратов, это одно из самых низких значений среди развитых стран (Китай — 40.8, Евросоюз — 44.6, Канада — 39.9), наряду с Мексикой и Турцией. Хранить зимнюю резину летом, а велосипеды зимой — вечные боли владельцев студий без балконов.

Долгосрочные тренды — удалённая работа и цифровые кочевники — тоже играют на руку подобным проектам. Гибкие жилые пространства, коворкинги, таймшеры, склады временного хранения — всё это будет расти благодаря переходу от осёдлости к кочевому образу жизни.

Рентабельность бизнеса на аренде индивидуальных ячеек можете прикинуть в калькуляторе. Есть несколько вариантов вложений в self-storage:

• Купить франшизу сетевых складов: Кладовкин, Складно, Складовичкоф.
• Купить помещение и сдавать в аренду self-storage компаниям (смотрите предложение компании Мобиус).
• Войти в долю проекта (см. предложение Твой Склад).

6. Инвестиции в квартиры под сдачу

Порог входа: 10 млн руб. и больше для Москвы.

Самый распространённый и понятный вариант вложений — покупаем квартиру, сдаём и получаем каждый месяц деньги на карту. Как всегда, есть «подводные камни»:

• Если сдавать посуточно — придётся самому становиться мини-управляющим (сдавать, принимать, убираться и т.д.), либо платить управляющим компаниям по типу Maroom.
• Также из-за ухода Airbnb, сейчас нет единого удобного сервиса — нужно размещаться на Авито, Циане, Суточно.ру и др.Из-за этого доходность от сдачи может проигрывать банковскому вкладу.
• Единственная надежда — повышение стоимости квартиры со временем. Можно поиграться с калькуляторами и прикинуть, стоит ли игра свеч.
• Ликвидность квартиры — не будет ли она месяцами простаивать без арендаторов. Складывается прежде всего из транспортной доступности и местоположения. Инфраструктура поблизости — школы, детские сады, торговые центры.
• Чтобы выбрать квартиру, придётся погрузиться в вопрос — читать профильные каналы и форумы, ездить по городу, изучать документацию, наблюдать за стройками и положением дел девелоперов.
• Также можно покупать апартаменты под сдачу — но там уже намного больше рисков и подводных камней.

7. Инвестиции в квартиры под перепродажу (флиппинг)

Порог входа: 10 млн руб. и больше для Москвы.

Можно покупать квартиры в краткосрок, чтобы потом продать их подороже. Так вы можете получить большую доходность, чем при сдаче в аренду. Но также выше риски и трудозатраты. Это уже можно назвать полноценным бизнесом, для него есть отдельное название — флиппинг. Интерес к нему всё больше растёт (Wordstat).

Мы обсуждали этот бизнес на подкасте с экспертом рынка недвижимости Дмитрием Потаповым. Он утверждает, что это далеко не пассивный доход — чтобы получать доходность хотя бы 15-20% годовых, нужно уметь: выбирать объекты, быстро и дёшево делать привлекательный ремонт, составлять и продвигать объявления о продаже.

Поэтому если вы хотите зарабатывать выше депозита — придётся брать на себя риски и привносить какую-то ценность в купленное помещение. Это может быть дизайнерский ремонт, нарезка объекта на несколько отдельных помещений и т.д.

На рынке флиппинга появилось множество сервисов, которые берут на себя какую-то часть процесса:

• Подбор и оценка проектов для флиппинга — Flipio
• ИИ-оценка стоимости недвижимости — Realiste
• Ремонт квартир в новостройках под ключ — Rewedo
• Займы под залог ликвидных квартир — Credit Club

8. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Порог входа: 20 млн руб. и больше для Москвы.

На огромном рынке коммерческой недвижимости можно найти объекты на любой вкус и кошелёк:

• Street retail. Вы должны быть экспертом в оценке локации и пешеходного трафика. И быть готовым к «черным лебедям»: например, пандемия сильно ударила по сегменту. Меньше людей ездит на работу и гуляет в центре, соответственно меньше посещают магазины и рестораны на центральных улицах.
• Офисы. Ещё один пострадавший от пандемии сегмент.
• Торговые центры. Постепенно теряют популярность из-за интернет-магазинов, ухода международных брендов и постоянной угрозы ковидных ограничений. Но ТЦ в спальных районах чувствуют себя неплохо.
• Складская недвижимость. Сейчас бурно растёт из-за развития онлайна.Помещения под супермаркеты, особенно в новых жилых районах с высокой плотностью застройки.
• Определяемся с суммой инвестиций, обозначаем конечную цель: например, инвестируем для последующей продажи/сдачи в аренду или покупаем готовый арендный бизнес. Оценить окупаемость можно с помощью этого Excel-шаблона.

Ищем объект сами (если глубоко знаем рынок), либо обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта. Также можно использовать сервисы по типу Геоинтеллект.

9. Торги по банкротству

Порог входа: 10 млн рублей и выше.

На площадках, где продают имущество должников, можно найти недвижимость, машины, технику и многое другое по цене ниже рыночной. Но будьте готовы заниматься этим, как полноценным бизнесом: проводить анализ, изучать спрос, сравнивать цены с рынком, снимать обременения и т.д.

Первым делом нужно изучить предложения города на любой официальной площадке (ЭТП). На государственном сервисе ГИС Торги можно посмотреть информацию о лотах, сроках подачи заявок, предстоящих и проведенных торгах. Для Москвы есть удобный портал InvestMoscow — можно отфильтровать объекты по назначению и посмотреть их на карте.

Если вы нашли интересный объект, можно оставить заявку: для этого нужна электронная подпись, регистрация и задаток на площадке (вот подробная инструкция). В определенный день и час нужно выйти на ЭТП и начать соревноваться по цене с другими претендентами.

Но с притоком азартных участников на аукционы, ликвидные лоты зачастую уходят по рыночным ценам, которые не отличаются от Циановских. Поэтому аукционы всегда супервыгодны для продавцов и не выгодны для покупателей.

10. Субаренда и управление недвижимостью

Порог входа: от 500 тыс. рублей.

Ещё один вариант инвестиций в недвижимость без большого стартового капитала — субаренда. Вы арендуете у собственника его недвижимость (коммерческую или жилую), затем сами находите арендаторов и занимаетесь всеми организационными моментами.

Собственникам такая схема тоже удобна — они заключают договор с субарендатором сразу на долгий срок, и им не нужно заниматься арендаторами. Получается некий «дропшиппинг для недвижимости».

Есть много вариантов такого управления недвижимостью:

• Арендуем квартиру помесячно, сдаём посуточно. Или отдельно сдаём каждую комнату.
• Арендуем офисное здание, сдаём отдельные офисы. Многие компании с приходом удалёнки начали сдавать простаивающие квадраты в своих офисах.
• Арендуем убитое помещение, делаем ремонт, наводим красоту и сдаём дороже.
• Плюс — низкий порог входа. Минусы тоже очевидны: субарендаторы могут в любой момент съехать, ваше помещение будет простаивать и приносить убытки.

Субаренда — уже полноценная работа: нужно встречать арендаторов, заселять, обслуживать помещения и т. д.